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预知房价涨跌 有一个特别的指标很准

点击数:250  时间:2016/4/10
导语

核心提示:二手房有一个数据叫客房比 ,就是在同一个时点找我们买房客户和卖房客户数的比值。这是一个先行指数,在十多年的市场检验中比较准确,大概有三到四个月的领先周期。

房地产短期暴利的时代已经过去,但是买房卖房市场依然如火如荼,有人待着不确定性匆匆买房,有人担心赚得还不够多的时候匆匆卖房。其实,预知房价涨跌,有个神奇的指标:什么房值得买?什么房值得卖?房地产还值得继续投资么?

“因为我们是做房地产销售的,最大的业务是二手房房源代理租房),去年卖了七千多亿。所以我们对市场是春江水暖鸭先知。”

一个神奇的预测指标

二手房有一个数据叫客房比 ,就是在同一个时点找我们买房客户和卖房客户数的比值。这是一个先行指数,在北京十多年的市场检验中比较准确,大概有三到四个月的领先周期。

就这个客房比的数值每个城市不同,以北京为例,大概的均衡区间值是4和6之间,大概就是4个客户对一套房。到了4:1的时候,我们认为是均衡点,低于4,很快会进入低迷状态,成交量下降,成交价格下调。但如果客房比超过6,就会进入一个狂热状态,挂牌价格很快就会上调。

客房比在4到6之间波动,是市场比较健康的状态,相对比较活跃,价格相对稳定,这是最稳定的状态。例如2014年四季度,北京的客房比超过了5,上门看房的客户越来越多,我们认为后面的房成交量会上升。因为现在的看房量,代表一两个月以后的成交量,一定是正相关的。基本上是从看房屋的量到二手房的成交量,再到新房的成交量,大概4到6个月。

买哪些房,卖哪些房

一些具体建议:

1、仍然建议大家现在买一线城市和部分二线城市的房子。

2、应该买这十几年新建的,或者新崛起的城市商务区附近的房子,而不是过去的老商业区。

3、买一些新兴板块,或者政府规划的资源聚集区的房子。

4、买一些城市更新改造的房子,老的房子被统一集中更新改造了以后,价值会很大。

在一二线城市,如果你手头有这样一些房产现在应该卖掉: 20年以上的一定要卖,当然老的洋房、四合院之类的例外。20年以上的老房子满足不了需求,而且因为地段值钱,拆迁很难完成。如果你是自己自住的需要,我觉得应该买大一些,如果完全为了投资,应该买小一点。

学区房,养老地产,旅游地产,不看好!

我不建议大家买学区房。学区房上海中原代理租房)有点像出租车牌照,是基于政策规定带来的价值,很多城市都取消了出租车牌照收费了,学区的政策也是可能会变的。

目前绝大多数的养老地产,别买。我一直认为我们的养老地产是有问题的:建一个很好的社区,有很好的环境和设施配套,让你觉得买下来以后,自己退休就跟老伙伴一起在这里安度晚年了。但我有一件事情不懂,再过一些年,这里进来得最多的是救护车,今天张大爷不在了,明天李大爷不在了,这社区的氛围有点不太像人待的?

旅游地产也有问题。人们不管再怎么喜欢一个风景,都不需要在那里买房子住。除了三亚这样的地方以外,绝大多数的地方都不太适合我们买一套房子长期定居,只适合轮换着住。

我对长远的房地产市场看好,即使是一线城市,我觉得也还有很多机会。我问过很多人,90%的人对自己现在住的房子不满意,人赚钱就是不断地改善自己。这些郊环的新房购买者在以后几年,一定会升级改善,往市里走,往环内走。所以改善性好房子的价格远远没有到头。我根本不相信市中心的房子十万块钱到顶,一定是30万以上才合理。

房地产短期的暴利时代已经过去了,但是综合考虑资产的保值、稳定的收益,加上很好的安全性,你会发现房地产仍然是一个好的选择。

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